Maklerprovision ist abhängig vom Kaufvertrag

Wer eine Immobilie sucht, ist regelmäßig auf die Mithilfe eines Maklers angewiesen, um eine Wohnung bzw. ein Haus zu mieten oder zu kaufen. Die erfolgreiche Vermittlung eines solchen Geschäftes ist dann Voraussetzung für die Zahlung der Maklercourtage. Wie aber ist ein Fall rechtlich zu beurteilen, wenn der Vertrag zwar zunächst zwischen den Parteien geschlossen wird, dieser dann aber nach Zahlung der Maklerprovision wieder aufgehoben wird? Darf der Makler dann trotzdem das Geld behalten? Hinsichtlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 22. Januar 2016 (AZ: 12 O 236/14).

In dem Fall war zunächst durch die Vermittlung des Maklers ein Kaufvertrag über ein Grundstück mit Einfamilienhaus zustande gekommen. Dieser Vertrag wurde durch den Notar beurkundet. Die Käufer sind dann von dem geschlossenen Vertrag zurückgetreten, da sie der Meinung waren, ein Feuchtigkeitsbefall im Keller sei ihnen bewusst verschwiegen worden. Der Makler beanspruchte dennoch die vereinbarte Vergütung, da der Vertrag einmal abgeschlossen wurde. Der Makler meinte, für seine Vergütung sei es nicht wichtig, ob der Vertrag auch nach Abschluss noch bestehen bleibt.

Diese Auffassung teilte das Landgericht nicht. Zum einen stellte das Gericht fest, dass tatsächlich eine Durchfeuchtung der Kellerräume gegeben war, die bewusst verschwiegen wurde. Zum anderen erklärte das Gericht, dass hierdurch auch das Recht für die Käufer bestanden hätte, den Kaufvertrag wegen dieser Täuschung anzufechten. Bei einer solchen Anfechtung wird der Vertrag rückwirkend aufgehoben, alle Parteien werden so gestellt, als ob der Vertrag nie geschlossen worden wäre. Mit dieser Anfechtung würde also auch einhergehen, dass die Maklerprovision entfällt, denn der Vertrag wird insgesamt rückgängig gemacht; der Vertragsschluss entfällt. Im vorliegenden Fall aber haben die Käufer den Rücktritt vom Vertrag erklärt, der Vertragsschluss fällt damit nicht weg, die Folgen aus dem Vertrag werden aber wieder rückgängig gemacht. Dies ist rechtlich ein erheblicher Unterschied, der sich aber nach der Rechtsprechung des Landgerichts bei der Maklerprovision nicht zu Lasten des Käufers auswirken soll. Da hier auch die Möglichkeit bestanden hat, den Vertrag anzufechten – also rückwirkend entfallen zu lassen – soll auch bei dem Rücktritt vom Kaufvertrag der Anspruch auf die Maklercourtage entfallen. Die Wahl der Rückabwicklung soll den getäuschten Erwerber nicht schlechter stellen.

Quelle: Arge Mietrecht und Immobilien 2016