Renovierung bei Einzug durch den Mieter entbindet von Schönheitsreparaturen
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist Dauerthema vor den zuständigen Gerichten. Seit der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung festgestellt hat, dass der Mieter durch Durchführung von regelmäßigen, zeitlich festgelegten Schönheitsreparaturen unangemessen benachteiligt wird, ist die Unsicherheit sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite groß. Was schuldet der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses, und in welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden? Wann darf der Vermieter Kosten für nicht durchgeführte Arbeiten von der Kaution einbehalten? Im Hinblick auf diese Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein über eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 9. Februar 2016 (AZ: 63 S 216/14).
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Parteien in diesem Fall eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass der Mieter die nicht renovierte Wohnung selbst instand setzt und hierfür einen Ausgleich von 200 DM erhält. Gemäß dem Vertrag war der Mieter auch verpflichtet, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen, also Anstrich der Wände etc., selbst oder auf eigene Kosten durchzuführen. Das Gericht musste entscheiden, ob diese Vereinbarung wirksam ist. Denn nur wenn der Mieter eine renovierte Wohnung zu Mietbeginn erhält, kann er wirksam verpflichtet werden, diesen Zustand während seiner Mietzeit durch Schönheitsreparaturen beizubehalten. Hier sah der Mieter sich im Recht, denn er habe ja die Wohnung nicht renoviert übergeben bekommen, sondern habe sie sich selbst hergerichtet. Der Vermieter war dagegen der Auffassung, dies sei zumindest dann egal, wenn der Mieter – wie in diesem Fall – für die Renovierung einen Ausgleich erhalten habe.
Das Gericht gab dem Mieter Recht. Die entscheidende Frage bei allen Regelungen im Mietvertrag, bei denen es sich fast immer um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, ist, ob eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt. Diese wurde höchstrichterlich bereits bestätigt, wenn der Mieter bei einer unrenovierten Wohnung verpflichtet wird, regelmäßige Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn hierdurch würde der Vermieter die Wohnung letztlich in einem besseren Zustand zurückbekommen, als er sie zu Mietbeginn übergeben hat.
Das Gericht stellte in dem konkreten Fall klar, dass die Anforderungen an eine renovierte Wohnung nur dann gegeben sind, wenn grundsätzlich keine Arbeiten mehr vor Einzug erforderlich sind und allenfalls nicht ins Gewicht fallende Gebrauchsspuren vorhanden sind. Da hier eine Renovierung durch den Mieter vereinbart wurde, sei dieser Zustand gerade nicht gegeben gewesen. Auch stelle die Zahlung der 200 DM keinen angemessen Ausgleich dar, da diese in keinem Fall den Kosten für die Instandsetzung der Wohnung entsprechen würde, vielmehr habe es sich um einen Zuschuss für die Materialkosten gehandelt.
Für das Landgericht handelte es sich also hier um eine bei Mietbeginn „unrenovierte“ Wohnung. Insofern konnte dann auch keine Verpflichtung des Mieters bestehen, diese Arbeiten während der Mietzeit durchzuführen, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen.
Quelle: Arge Mietrecht und Immobilien 2016
